莊太量教授是專業投資者協會（PI）專家顧問、香港中文大學德劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長
在2021年的《施政報告》中，政府會發展北部都會區（300平方公里），對新界西北的樓價會有什麼影響呢？可能大家會覺得這裏會發展創科，亦有可能和前海連接，也有可能會興建鐵路。每逢在當區做一些基建發展的時候，都會對樓價有利。因此，我相信一些基建（例如鐵路站上蓋和高速公路）落成後，新界西北某些區域的樓價會上升得比較快，但不代表每個區域的樓價都會上升，不是整個北部都會區都有很大的升值潛質。
我看到有些區域本來的交通不是很好，沒有鐵路，例如深井至屯門一帶，其實交通非常不便，沒有鐵路連接，而深井最便捷的就是到屯門，如果屯門有工作機會的話，就可能會比到中環上班方便。因此，這個區域的樓價會首先上漲。根據中原指數，這個區域的樓價上漲的比較多。如果新界北某個地方興建一個地鐵站的話，那個上蓋物業就會值錢，等於元朗的發展模式。當將來的藍圖落成的時候，鐵路站的上蓋物業都會升值，而其他地方的樓價變化卻不會太大。
對於整個北部都會區計劃，會否有其他人從外區進來呢？如果因為這個計劃而吸引到很多人從外面進來居住的話，就有可能將樓價大幅推高。不過，我卻不認為會有很多人因為這個計劃而進來居住。全港最富有的富豪，他們大部分都居住在南區、山頂。他們會否搬到新界西北呢？我覺得機會比較小，他們可能會興建一所度假別墅。
對於居住在九龍區的中產人士來說，又會否搬到新界西北呢？我覺得機會也不太大，因為有些東西是搬不動的，例如名校，很難在新界西北忽然有一所名校。很多人居住在九龍區不只是因為工作，而是子女都會在那邊選擇學校。就如已經成家立室的人不會到大灣區一樣，因為難以給子女找到好的學校。
火車站附近小租盤看漲
如果發展北部都會區是重複天水圍的居住模式，只是提供居住環境的話，樓價變化不會太大。新界北現在是發展創新科技，而科技通常都是青年的工種。因此，年輕人、沒有成家立室的、20多歲出頭的人可能會到新界西北購買或租住樓宇。而他們基本上都會選擇離火車站上蓋或附近的，面積比較小的單位，所以這些小租盤可以吸引很多租源或買家。但是對於香港會否有大幅內部移民，從港島區搬到新界大西北呢？我覺得這個機會不大。
如果將這一區域定位為創科發展，其實都很難讓大部分的人留在原區居住。每個產業都要有最基本的訓練，如果不是修讀科技而是讀金融的話，需要到中環工作。而創科究竟可以帶來多少經濟效益呢？這個確是未知數，因為香港從來都沒有試過在創科方面發展。雖然創科和通訊佔香港GDP的4%，但是不要忘記這些不是獨有產業，大部分都是一些公司的技術支援。因此，創科產業還沒有形成，當中可以帶來多少經濟效益都是未知數，亦不知道可以帶來多少就業機會。當然，如果前海可以發展金融的話，會有些人前往做金融事業，但是這也是未知數。新界北部產業是否足夠養活300萬人呢？我覺得暫時來說比較困難，存在很多不確定因素。
香港樓價易升難跌
不過，如果忽然興建了那麼多樓宇的話，樓價又會否大跌呢？我們就要先看看特首林鄭月娥的計劃，她會用一些方法去釋放土地，例如農地、祖堂地。特首估計北部都會區會有16.5萬至18.6萬單位，包括居屋、公屋和私人樓宇的額外供應，特首亦估計使用20年時間去興建這些樓宇是比較合理。按照平均數來說，就是每年大概會有8000個額外單位供應。根據過往的數據，香港每年興建的私人樓宇有1萬多個，而公營房屋都有2萬至3萬個。所以這額外的8000個單位，有2000多個私人單位。不過，以上是假設所有土地都達到理想的供應。如果2000多個私人單位每年分布在屯門、元朗、天水圍、古洞等地落成，即是每個區每年大概額外多300個私人單位，對樓市的影響不是很大，所以未必會令樓價下跌。當中最大的問題就是發展商是否可以購買這麼多的土地和興建那麼多樓宇。
香港的問題和大灣區不一樣，內地可以不斷興建樓宇，因為內地可以不斷從不同的省市輸入勞工，所以不斷興建樓宇都不會增加成本。但是在香港，即使新界西北有很多土地，都不能夠拍賣多兩倍，因為工人的數目不足。如果工人不足的話，樓價就一定會上升。因此，香港的樓價很難因為增加樓宇供應而大跌，而且現在是發展本來沒有什麼價值的土地，所以樓價只會隨着樓宇增加供應而上漲。
大家需要留意的是，這個計劃不是一個很大的土地政策改變；如果說郊野公園日後的土地都拿來興建樓宇的話，這個才是重大的政策改變。現在只是在農地、祖堂地方面希望可以收地，所以是否真的有16.5萬至18.6萬個單位供應都成疑。
發展科技產業困難大
總括而言，新界西北某些區域的樓價現在會立即上漲，例如深井。不過大部分的地區不會變動很大，因為不會有很多人從外面到新界西北居住，名校不會搬進來，而創科這個行業可以帶來多少經濟效益仍是未知數。但是，如果我們願意把金融業搬到新界北，將整個中環搬進來的話，新界西北的樓價就會上漲。可是，亦不排除有些人會到前海上班。即使如此，都只是方便屯門區的居民。當中大部分的人未必想搬到新界西北，因為這個區域實在太大，就如由上水到屯門不會比九龍到屯門近。然而，把科技發展放在一個區域，並由政府資助，這個模式在過去20年已經證明了是失敗的。香港科學園在2001年成立，直到現在已經20年，雖然拿了不少獎項，但是裏面沒有一間公司是在全世界某產業排頭位的，所以科技成為一個產業是一件非常困難的事情。
